أسعار الطاقة تلقي بظلالها على أسواق العقارات العالمية

تتصاعد المخاوف بشان تاثيرات الحروب والنزاعات على الاقتصاد العالمي، حيث كشفت تقارير حديثة عن امتداد تداعيات هذه الصراعات إلى قطاع العقارات في مختلف دول العالم، وذلك عبر قنوات معقدة تتجاوز تاثيرات الطاقة لتشمل التمويل والاستثمار. وتبرز في هذا السياق مخاوف من ارتفاع اسعار الطاقة، وتشديد شروط التمويل، واتساع علاوات المخاطر، وتباطؤ قرارات الاستثمار طويلة الاجل.

واظهرت تقديرات صادرة عن مؤسسات استثمارية وتقييم ائتماني ان الاثر الاهم على العقار ياتي من انعكاس الصدمة الجيوسياسية على التضخم واسعار الفائدة والائتمان والسيولة.

وفي هذا الاطار، ترى شركة لاسال لادارة الاستثمارات ان القناة الرئيسية لانتقال تداعيات الحروب الى العقارات تمر عبر اسواق الطاقة، مبينا ان اي اضطراب في الامدادات يرفع التضخم ويؤخر خفض الفائدة، ويزيد العائد المطلوب على الاصول طويلة الاجل، وهو ما يضغط على التقييمات العقارية والصفقات الممولة بالدين.

صدمة الطاقة وتأثيرها على التمويل العقاري

وتقدر الشركة نقلا عن شركة كابيتال ايكونوميكس ان زيادة اسعار النفط بنسبة تتراوح بين 10% و 15% تضيف نحو 0.2 الى 0.3 نقطة مئوية الى التضخم في الاقتصادات المتقدمة، موضحة ان القطاع العقاري يواجه صدمة غير مباشرة لكن واسعة الانتشار.

وتكمن حساسية العقارات لهذه التطورات في اعتماد القطاع بدرجة كبيرة على كلفة الاقتراض، سواء بالنسبة الى المشترين الافراد او المطورين او الصناديق العقارية.

وفي الولايات المتحدة، اظهرت بيانات فريدي ماك ان متوسط فائدة الرهن العقاري الثابت لثلاثين عاما بلغ 6.30% في 16 ابريل، بعد ان كان قد هبط الى 5.98% في 26 فبراير، قبل ان تعود التقلبات الجيوسياسية لرفع العوائد ثم تدفعها الى التذبذب مجددا.

تراجع مبيعات المنازل وتوقعات السوق الامريكية

كما تراجعت مبيعات المنازل القائمة في مارس بنسبة 3.6% على اساس شهري، في اشارة الى ان الطلب على السكن لا يزال حساسا لاي ارتفاع في التمويل او تراجع في ثقة المستهلك.

واكدت بيانات موقع ريلتور دوت كوم ان السوق الامريكية كانت تتجه بالاساس الى توازن ابطا قبل الحرب، مع ارتفاع المخزون النشط من المنازل المعروضة للبيع بنسبة 8.1% على اساس سنوي في مارس.

وتراجع السعر الوسيط للقوائم السكنية بنسبة 2.2%، بما يعكس تباطؤا في الزخم السعري، لكن اي موجة جديدة من ارتفاع النفط او العوائد قد تؤخر هذا التوازن، لان اثرها لا يقتصر على الرهن العقاري، بل يمتد الى تكاليف المعيشة والطاقة والتامين، وهي عناصر تضغط مباشرة على قدرة الاسر على الشراء.

تاثير الحرب على الاستثمار العقاري وقرارات الايجار

ومن زاوية اوسع، لا تبدو الولايات المتحدة في مركز الهشاشة نفسه الذي تواجهه اوروبا او اسيا، بحكم كونها منتجا كبيرا للطاقة، لكن ذلك لا يلغي اثر الحرب على العقارات الامريكية.

واشارت شركة جونز لانغ لاسال على لسان رئيسها التنفيذي كريستيان اولبريش الى ان الحرب تغذي عدم اليقين في الاستثمار، وتؤثر في قرارات توقيع الايجارات والالتزامات طويلة الاجل، لان المستثمر العقاري يحتاج الى قدر اعلى من وضوح الرؤية قبل ضخ الاموال في مشاريع تتطلب سنوات حتى تنضج.

اما خارج الولايات المتحدة، فتبدو الفوارق اوضح، اذ تشير شركة لاسال لادارة الاستثمارات الى ان اوروبا واسيا اكثر تعرضا لصدمة الطاقة بسبب اعتمادها الاكبر على الواردات.

الاعتماد على النفط وتحديات التضخم

وبينت بيانات وكالة الطاقة الدولية ان الجزء الاكبر من النفط العابر لمضيق هرمز يتجه الى اسيا، موضحة ان اليابان وكوريا الجنوبية من بين اكثر الاقتصادات اعتمادا على هذا المسار.

وتقدر الوكالة ان نحو 15 مليون برميل يوميا من الخام، اي نحو 34% من تجارة الخام العالمية، مر عبر المضيق في 2025، بينما تذهب حصة محدودة فقط الى اوروبا مقارنة باسيا، وهذا يعني ان اي اضطراب مطول يرفع كلفة الطاقة في الاقتصادات المستوردة، ويضغط على دخل الاسر وهوامش الشركات، ومن ثم على الطلب العقاري السكني والتجاري.

وفي اسيا تحديدا، تتخذ المخاطر بعدا مضاعفا، لان الحرب لا ترفع فقط فاتورة الواردات، بل تهدد كذلك سلاسل التوريد والنشاط الصناعي، وهو ما ينعكس على العقارات الصناعية واللوجستية والمكتبية، وليس على السكن وحده.

تباطؤ النمو الاقتصادي وتراجع الثقة في اوروبا

كما ان الاقتصادات الاكثر اعتمادا على خام الشرق الاوسط قد تجد نفسها امام ضغوط تضخمية جديدة تؤخر التيسير النقدي، وتطيل فترة الفائدة المرتفعة، وهو ما يضغط على التقييمات العقارية ويؤجل الصفقات الكبرى.

وفي اوروبا، بدات الحرب تضغط على الثقة الاقتصادية الاوسع، اذ هبط مؤشر زد اي دبليو لثقة المستثمرين في المانيا في ابريل الى ادنى مستوى له في اكثر من ثلاث سنوات، مع تصاعد المخاوف من نقص الطاقة وارتفاع كلف الانتاج.

ورغم ان هذا المؤشر لا يقيس العقار مباشرة، فانه مهم لان تراجع الثقة وتزايد المخاطر الصناعية والمالية ينتقل عادة الى قرارات الاستثمار العقاري، خصوصا في القطاعات التجارية والمكتبية واللوجستية المرتبطة بدورة الاعمال.

تحديات أسواق الخليج العقارية

عربيا يختلف المشهد، اذ لا تاتي المخاطر في دول الخليج من ارتفاع الطاقة، لان الدول المنتجة قد تستفيد ماليا من صعود الاسعار، بل من اعادة تقييم المستثمرين لمفهوم الملاذ الامن في المنطقة.

وحذر تقرير لوكالة فيتش من ان التمويل العقاري التجاري قد يصبح المصدر الابرز لتدهور جودة الاصول لدى البنوك الاماراتية في السيناريو السلبي، مشيرا الى ان العقار التجاري شكل 13% من اجمالي القروض بنهاية 2025، مع تركزات اعلى لدى بعض البنوك.

وتذهب فيتش الى ان تباطؤ النشاط الاقتصادي، وتراجع السياحة، وضعف نمو السكان، قد يفرض ضغوطا على العقارات السكنية والتجارية في الامارات، فوق التصحيح السعري الذي كانت تتوقعه الوكالة قبل الحرب، كما ترى ان انخفاض احجام الاعمال وارتفاع المخصصات وتأكل بعض هوامش راس المال قد يحول العقار من محرك للنمو الى نقطة ضغط على ميزانيات البنوك، اذا طال امد الصراع او اتسعت اثاره الاقليمية.

قدرة العقارات على تعويض ارتفاع الاسعار

وفي مقابل هذا المسار الضاغط، لا تعني الحرب بالضرورة انهيارا عقاريا عاما، اذ ترى شركة لاسال ان العقار مقارنة ببعض الاصول المالية الاسمية، كونه يمتلك القدرة على تعويض ارتفاع الاسعار من خلال زيادة الايرادات، سواء عبر عقود الايجار او عبر ارتفاع كلفة الاحلال، بما يساعد على حماية العائد الحقيقي بمرور الوقت، لكنها تشدد في الوقت نفسه على ان ذلك لا يلغي ضرورة اختبار المحافظ العقارية على سيناريوهات اعلى للفائدة واوسع لعلاوات المخاطر واطول زمنا لاضطراب الطاقة.

وفي حديث للجزيرة نت، يرى استاذ الاقتصاد والعلاقات الدولية كميل الساري ان تداعيات الحرب على العقارات العالمية ستكون متفاوتة من منطقة الى اخرى، لان العلاقة الاساسية تمر عبر الفائدة والطاقة والنمو.

ويشير الى ان اوروبا والولايات المتحدة تواجهان معضلة واضحة تتمثل في ان ارتفاع اسعار الطاقة يرفع التضخم ويضعف فرص خفض الفائدة، مما يزيد كلفة التمويل العقاري ويضغط على الطلب.

وفي الدول العربية غير النفطية، يظهر الاثر من خلال تدهور القدرة الشرائية وتفاقم اعباء الموازنات والمديونية، وهو ما ينعكس سلبا على شراء المساكن والاستثمار العقاري.

تأثير ثقة المستثمرين على أسواق الخليج

واضاف الساري ان دول الخليج تواجه نوعا مختلفا من المخاطر، لا يرتبط فقط بالفائدة او اسعار الطاقة، بل بثقة المستثمرين الاجانب وامكانية احجام بعضهم عن ضخ اموال جديدة او حتى اعادة توجيه استثماراتهم مؤقتا الى وجهات اقل توترا.

وبرايه فان هذا الضغط قد يكون اشد وضوحا في الامارات بحكم الوزن الكبير لراس المال الاجنبي في سوقها العقارية، لكنه يظل اثرا ظرفيا وليس بالضرورة مسارا دائما، لان عودة الاستقرار السياسي والامني قد تعيد التدفقات من جديد.

كما يربط الساري بين العقار الاسيوي والحرب عبر قناة النمو العالمي، موضحا ان الاقتصادات الاسيوية حتى لو امتلك بعضها مخزونات نفطية او هوامش مالية، تبقى معرضة لتباطؤ اوسع اذا استمرت صدمة الطاقة واختنقت التجارة وارتفعت تكاليف الانتاج والنقل، وهذا من شانه ان يفاقم الضغوط على الطلب العقاري، خاصة في الاسواق التي تعاني اصلا من هشاشة في القطاع العقاري او من تباطؤ في التصدير والنشاط الصناعي.